2022. aasta maa korraline hindamine

Maa korraline hindamine on masshindamine, mille tulemuseks on iga maatüki (750 000 katastriüksuse) ligikaudne turuväärtus ehk maa maksustamishind.

Maa korraline hindamine on masshindamine, mille tulemuseks on iga maatüki (750 000 katastriüksuse) ligikaudne turuväärtus ehk maa maksustamishind.

Valitsuskabinet toetas 2020. aasta 16. aprilli nõupidamisel maade korralise hindamise läbiviimist 2022. aastal ja sellega seotud seadusemuudatuste väljatöötamist.

Maa hindamise seaduse, maakatastriseaduse, maamaksuseaduse ja veel 11 seaduse muutmise seadus on kooskõlastamisel. Eelnõu ja seletuskirjaga saab tutvuda eelnõude infosüsteemis.

Maa hindamise viib Maa-amet läbi ühtse metoodika alusel, mis kinnitatakse määrusega peale menetluses oleva seaduse vastuvõtmist.

Eelmised korralised hindamised toimusid 1993., 1996. ja 2001. aastal.

Edaspidi hakkab maade korraline hindamine toimuma regulaarselt, igal 4. aastal (järgmised hindamised 2022., 2026., 2030. aastal jne). Perioodilisus  võimaldab maade väärtuse muutusi aegsasti ja sujuvalt arvestada.

2022. aasta korralise hindamise tulemused võetakse aluseks maa maksustamisel, talumistasude määramisel ja riigi kasutuslepingutes alates 2024. aastast.

Eelmisest korralisest hindamisest on möödunud 20 aastat, mille jooksul on maa turuväärtus kordades kasvanud (Maa-ameti prognooside järgi keskmiselt 7 korda). Hoidmaks ära hindamisest tulenevat hüppelist mõju maamaksule ja kasutustasudele on ette nähtud leevendusmehhanismid. Sellest on võimalik lugeda Rahandusministeeriumi blogis.

Näide, kuidas Maa-amet hakkab kogu Eesti maa väärtust pärast hindamist kuvama. Kaart on illustratiivne, põhineb 2018. aasta andmetel ja hindamismudelite katsetustel.  

Hindamise läbiviimine

Hindamismetoodika töötavad välja Maa-ameti kinnisvara hindamise osakonna töötajad koostöös teiste osakondade töötajatega ja eriala ekspertidest konsultantidega:

  • Metoodiliseks nõustajaks Aivar Tomson Kinnisvaraeksperdist, kes on tegevhindaja ja olnud eelmiste korraliste hindamiste projektijuht.
  • Tegevhindajatest on kaasatud Andres Teder Pindi Kinnisvarast, Eduard Elbrecht 1Partnerist, Mirje Kallaste Domusest ja Tõnu Kuhi Uus Maast. 
  • Statistika ekspertidest osalevad Tallinna Tehnikaülikoolist Ako Sauga, Kadri Männasoo ja Hakan Berber.
  • Hindamistulemuste rakendajatest osaleb metoodika väljatöötamisel Maritta Mägi Tallinna Linnavalitsusest.

Erinevalt eelmistest maade korralistest hindamisest ei määrata seekord maatüki väärtust tsooni keskmise hinna alusel, vaid igale maatükile leitakse väärtus, mis lähtub konkreetse maatüki omadustest. Varasemates hindamistes rakendatud tsoneerimine oli madalama täpsusega ja tsoonide äärealadel ebaõiglane, sest hinnad naabertsoonides erinesid mitu korda.

Korralisel hindamisel ei tehta paikvaatlusi. See on korralise hindamise oluline erisus võrreldes erakorralise ehk üksikobjekti hindamisega. Samuti ei arvestata korralisel hindamisel ei arvestata üüri- ja rendilepingute, kinnistusraamatusse kantud piiratud asjaõiguste ning märgete mõju maa väärtusele, kuna need andmed ei ole katastriüksuste kaupa masinloetaval kujul kättesaadavad ja on korralise hindamise üldistustaset silmas pidades väheolulised.

Võrreldes eelmise korralise hindamisega 2001. aastal, on infosüsteemid rohkem arenenud ja andmed kvaliteetsemad, see võimaldab hindamist enam automatiseerida ja tugineda rohkem geostatistilisele analüüsile. Seetõttu on järgmine hindamine varasemate hindamistega võrreldes täpsem.

Maa hindamise infosüsteem on oma olemuselt keeruline hinnakalkulaator või hindamisrobot. Süsteem ise ei mõtle, mudelid ja väärtust mõjutavad tegurid on hindajate poolt defineeritud (hindamismudelid). Süsteem ainult kogub ja uuendab andmeid teistest andmekogudest, arvutab hindamistulemuse ja koostab arvutuskäigu kokkuvõtte. Kui ilmneb viga andmetes, siis parandatakse andmed algallikas, süsteem arvutab uue väärtuse.

Hindamine tugineb andmetele: tehinguandmetele ja vara omadusi kirjeldavatele andmetele. Hindamisel arvestatakse iga maatüki individuaalseid omadusi ning analüüsitakse asukoha, kasutuse, taristu, pindala, maa kvaliteedi, ehitusõiguse ulatuse ja muude tegurite mõju maa väärtusele tuginedes toimunud turutehingute analüüsile. Maa-ametil on notarite kinnitatud kinnisvaratehingute andmed alates 1997. aastast, infot on rohkem kui miljoni tehingu kohta.

Hindamine viiakse läbi tinglikult kolmes etapis, millest esimest võib nimetada tinglikult ka „null-etapiks“, kuna see on eelduseks kahe järgmise etapi õnnestumisele.

0-etapp: Andmete ja turu analüüs

Tuginedes andmetele seab hindamine kõrged nõuded registrites olevate andmete kvaliteedile. Tõenäoliselt on hindamistulemuste avalikustamisel esitatavatest arvamustest ja vaidlustustest enamik seotud kasutatud algandmetega ning nende parandamise vajadusega, mistõttu paraneb hindamise ettevalmistamise ja läbiviimise käigus ka registriandmete kvaliteet.

1. etapp: Hindamismudelite loomine ehk metoodika väljatöötamine

Hindamismetoodika väljatöötamisega alustati süsteemselt peale valitsuse toetavat otsust maa korraline hindamine läbi viia, see jätkub kogu 2021. aasta. 2020. aasta lõpuks valmib hindamismetoodika kontseptsioon ja esialgsed hindamismudelite visandid. 2021. aasta esimeses pooles toimub mudelite arendus, kaalutakse ja testitakse erinevaid alternatiive. 2021. aasta teises pooles on kavas läbi viia testhindamine 30.06.2021 tehinguandmete alusel maa hindamise infosüsteemis.

2. etapp: Hindamismudelite rakendamine ehk hindamine

Hindamine viiakse läbi 30.06.2022 tehinguandmete alusel. Tulemused avalikustatakse hiljemalt 31. oktoobril 2022 ning need jõustuvad hindamise aasta 31. detsembril. Seega avaldab Maa-amet uued maa maksustamishinnad enne nende jõustumist arvamuste, ettepanekute, küsimuste jm esitamiseks. Hindamistulemuste kohta on võimalik arvamust avaldada ka hiljem, näiteks 2024. aastal, mil saadakse maksuteade, kus maamaks on arvutatud uue maksustamishinna alusel. Kui ilmneb, et hindamise aluseks kasutatud andmetes oli viga, siis see parandatakse ja arvutatakse uus maa maksustamishind.

Tulemuste kasutamine

Maade korraline hindamine on vajalik, et anda avalikkusele tegelikkusele vastav info maa väärtusest.

Maksustamine

Kõige tuntumaks maa korralise hindamise tulemuste kasutusvaldkonnaks on maksustamine, seda kajastab ka hindamistulemuse nimi „maksustamishind“. Maa maksustamishind on maamaksu üks oluline komponent.

Maamaks = maa maksustamishind (€) x maksumäär (%).

Maa ümberhindamise mõju leevendamiseks maamaksule rakendatakse järgmist:

  • maksimaalsete maksumäärade vähendamine (praegu 2,0-2,5%, tulevikus 0,5-1,0%);
  • omavalitsuste kehtestatavate maksumäärade eristamise võimalus maa kasutusotstarvete kaupa;
  • 10%-lise piirmäära seadmine maamaksu aastasele tõusule.

Kasutuslepingud

Teine lai valdkond maksustamishindade kasutamisel on olnud maareformi toimingud  - erastamine, kompenseerimine ja maa kasutamiseks sõlmitud pikaajalised lepingud (hoonestusõigus, kasutusvaldus). Seetõttu on maa maksustamishinnaga seotud tuhanded maareformi käigus sõlmitud kasutuslepingud ehk majanduslikus tähenduses rendilepingud.

Kasutustasu (rent) = maa maksustamishind (€)  x kasutustasu määr (%).

Hiljem on maa maksustamishinnaga seotud ka muude kasutuslepingute kasutustasude regulatsioone (riigivaraseaduse, maapõue seaduse, veeseadus alusel), samuti tehnovõrkude ja -rajatiste talumistasud.

Maa ümberhindamise mõju leevendamiseks kasutustasudele rakendatakse järgmist:

  1. kasutustasu määrade ühtlustamine ja langetamine 3%-le;
  2. maareformi käigus sõlmitud lepingutele maa väljaostu võimaluste lihtsustamine;
  3. hindamismetoodika muutmine nendel maadel, kus puudub aktiivne turg.

Tehingud

Maa kasutamise eest makstava tasu sidumine masshindamise tulemusel hinnatud väärtusega on igati mõistlik, kui meil on olemas ajakohased turupõhised väärtused. Uue hindamise järel ajakohased väärtuse andmed tekkivad, see võimaldab neid veelgi laiemalt kasutada maadega tehtavate tehingute tegemisel (nt teede servituudilepingutes, sundvalduse tasudes, maakorralduse läbiviimisel).

Maa korralise hindamise tulemused ehk info iga maatüki (katastriüksuse) ajakohase ligikaudse turuväärtuse kohta on tulevikus kõigile kättesaadav, see võiks olla esmaseks orientiiriks müügi- või renditehingu planeerimisel. Lihtsamatel juhtudel ja väiksemate summade puhul võib maksustamishinda kasutada ka tehingu alusena. Andmete olemasolu maa väärtuse kohta vähendab kinnisvarabüroost hindamiste tellimise vajadust ja aitab kokku hoida kokku nii era- kui ka avaliku sektori kulutusi.  Kinnisvarabüroost kutseliselt hindajalt tellides on ühe maatüki hindamise kulud alates 250-300 eurost, korralisel hindamisel maksab ühe maatüki väärtuse väljaselgitamine riigile alla 1 euro (hindamistulemuste vaatamise eest keegi maksma ei pea). Oluline on siiski täpsustada:

  • Maa korralisel hindamisel ei võeta arvesse metsa, hoonete jm oluliste osade väärtust. Seetõttu ei kajasta maa maksustamishind kogu kinnisasja väärtust ja paljude maade puhul väärtust otse kasutada ei saa.
  • Maa korralise hindamise tulemused pole nii täpsed kui kutseliselt hindajalt tellitud hindamise tulemused, kuid annavad esmase indikatsiooni maa turuväärtuse kohta ja aitavad otsustada, kas on vaja hindamist tellida või mitte.
  • Laenamisel hakkavad pangad tõenäoliselt ikkagi nõudma hindamise tellimist, kuid väiksemate laenusummade korral võivad hakata aktsepteerima ka korralise hindamise tulemusi.
  • Maa korraline hindamine toimub iga nelja aasta tagant. Kiire hinnakasvu või -languse korral ei pruugi korralise hindamise tulemused olla igal ajahetkel aktuaalsed. Seetõttu tuleb tulemustega arvestamisel jälgida ka kinnisvara hinnaindeksit.      

Finantsaruandlus

Riigi raamatupidamise reeglite kohaselt kajastatakse maa väärtus maa maksustamishinna alusel. Seetõttu muutub avaliku sektori maa väärtus bilansis (finantsaruandluses) ajakohaseks. Ka erasektori ettevõtted saavad kaaluda enda omandis oleva maa väärtuse bilansilise maksumusena maa maksustamishinna kasutamist ja sellega kulude kokkuhoidmist hindamiste tellimistelt.

Viimati uuendatud 02.06.2021