Tulemused
Viimane maa korraline hindamine toimus 2022. aastal ning uued maksustamishinnad võeti kasutusele 1. jaanuarist 2024. Iga maatüki väärtust saab vaadata maakatastris minu.kataster.ee hindamislehel otsides aadressi või katastritunnuse järgi üles huvipakkuva katastriüksuse. „Maa maksustamishind (2024 maamaksu alus)“ on käesoleva aasta 1. jaanuaril kehtinud maksustamishind. Kui maatüki põhiandmed (näiteks ruumikuju, sihtotstarve) on peale 1. jaanuari muutunud, arvutatakse maa väärtus automaatselt ümber. „Maa maksustamishind“ on kehtiv väärtus, mida kasutatakse muudes maaga seotud toimingutes (näiteks maareformiga seotud toimingud).
Vaata tutvustavat videot hindamislehel liikumiseks SIIT.
Koondtulemused kohalike omavalitsuste ja asustusüksuste kaupa on kättesaadavad SIIT.
Hindamistulemuste kohta saab anda tagasisidet, näiteks selle kohta, kui kasutatud algandmetes on mõni viga. Võimalikud vead andmetes parandatakse ja arvutatakse uus väärtus. Maa väärtuse infoga on võimalik tutvuda ka kolmapäeviti kl 9-12 ja kl 13-16 Maa-ameti esindustes üle Eesti. Külastuse aeg tuleks eelnevalt telefonil 665 0600 kokku leppida. Samuti on võimalik esinduses arvutuskäik välja trükkida. Maa korralise hindamise tulemustega tutvumise ja tagasiside andmise aeg ei ole piiratud.
Vaata maa korralise hindamise videot SIIT.
Vaata ja soovi korral trüki välja voldik "Maa korraline hindamine".
Loe artiklit, mis selgitab, miks hindamine tehti "Maa uus väärtus selgub oktoobri viimasel päeval".
Loe Rahandusministeeriumi artiklit, mis selgitab mõju maamaksule.
Vaata 18.10.2022 toimunud KOV-dele suunatud infopäeva salvestust ja materjale.
Loe lähemalt, mis muutub maamaksus tulenevalt hindamisest ja millistest muudatustest veel räägitud on, SIIT.
Tulemuste kasutamine
Maade korraline hindamine on vajalik, et anda avalikkusele info maa väärtusest. Hindamistulemusi kasutatakse maa maksustamisel, kasutuslepingutes, tehnovõrkude talumistasude määramisel, tehingute tegemisel, finantsaruandluses.
Eelmised korralised hindamised toimusid 1993., 1996. ja 2001. aastal. Viimasest korralisest hindamisest möödunud enam kui 20 aasta jooksul on maa väärtus turul kordades kasvanud. Hoidmaks ära hindamisest tulenevat hüppelist mõju maamaksule ja kasutustasudele nähakse seadusega ette leevendusmehhanismid.
Kõige tuntumaks maa korralise hindamise tulemuste kasutusvaldkonnaks on maksustamine, seda kajastab ka hindamistulemusena leitud väärtuse nimi „maksustamishind“. Maa väärtus on maamaksu oluline komponent.
Maamaks = maksustamishind (€) x maksumäär (%) - kasvupiirang - maksusoodustused ja maksuvabastused
Maa ümberhindamise mõju leevendamiseks maamaksule rakendatakse järgmist:
- Seadusega on vähendatud maksimaalseid maksumäärasid viis korda (varem 2,0-2,5%, alates 2024. aastast 0,5-1,0%)
- 10%-lise kasvupiirangu seadmine maamaksu aastasele tõusule. See tähendab, et ükskõik kui suur on arvestuslik maamaks uue maa maksustamishinna ja maksumääraga, üle 10% aastas maamaks kasvada ei tohi. Kui maamaksu summa suurenemine on võrreldes eelmise maksustamisperioodiga 10 protsenti, kuid on väiksem kui 5 eurot, suurendatakse maksusummat 5 euro võrra. Kui muutunud on maakasutus (sihtotstarve), siis arvutatakse kasvupiirang lähtuvalt uuest kasutusotstarbest.
Kohalikud omavalitsused kehtestavad maksumäärad maksustamisaastale eelneva aasta 1. juuliks.
Maksustatava maa andmete ja maamaksumäärade küsimustes pöörduge maa asukohajärgse kohaliku omavalitsuse poole. Kontaktandmed leiate maamaksuteatelt.
Maamaksu tasumise ja kaitsemehhanismi arvutamise küsimustes aitab Maksu- ja Tollimeti klienditugi [email protected].
Varasemaid maa korralise hindamise tulemusi on kasutatud maareformi toimingutes – erastamine, kompenseerimine ja maa kasutamiseks sõlmitud pikaajalised lepingud (hoonestusõigus, kasutusvaldus). Seetõttu on maa maksustamishinnaga seotud tuhanded maareformi käigus sõlmitud kasutuslepingud ehk majanduslikus tähenduses rendilepingud.
Kasutustasu (rent) = maa väärtus (€) x kasutustasu määr %
Muudetud on maa maksustamishinnaga seotud kasutuslepingute kasutustasude regulatsioone (riigivaraseadus, maapõueseadus, veeseadus), samuti tehnovõrkude ja -rajatiste talumistasu.
Maa ümberhindamise mõju leevendamiseks on kasutustasusid ühtlustatud ja langetatud nende määra üldjuhul 3%-le (varasemalt on kasutustasu määrad olnud ka 4%, 5% ja 7%). Samuti on maareformi käigus sõlmitud hoonestusõiguse ja kasutusvalduse lepingutel lihtsustatud maa väljaostmise võimalusi.
Maa maksustamishind on aluseks tehnovõrgu talumistasu määramisele.
Talumistasu = maa väärtus (€) x talumistasu määr (%) x kitsenduse ulatus
Alates 1. jaanuarist 2024 kehtivad asjaõigusseaduse rakendamise seaduse muudatused, mille kohaselt on tehnovõrkude talumistasuks 3,5% rajatise aluse maa maksustamishinnast. Aastatel 2019-2023 oli talumistasu määr 7,5%.
Talumistasu võib 2024. aastal muutuda kuni 33% ja 2025. aastal kuni 66% 2022. aasta korralise hindamise ja 2001. aasta korralise hindamise tulemuste alusel määratud maa maksustamishindade alusel arvutatud talumistasude vahest.
Maa korralise hindamise tulemusena arvutatud maksustamishindu saab kasutada lihtsamate tehingute tegemisel ja väiksemate summade puhul (nt teede servituudilepingutes, sundvalduse tasudes, maakorralduse läbiviimisel). Eelkõige puudutab see aktiivse turuta maid, näiteks teeservituutide seadmist.
Tavapäraselt on teede või parkide alla jäävate maatükkide hindamine turuinfo puudumise tõttu keeruline ka kinnisvara hindajatele, samas on teeservituudi seadmisel tehingusummad väikesed võrreldes hindamise tellimise kuluga. Seetõttu võiks kaaluda, kas on mõtet aega ja raha hindamise tellimisele kulutada või saab kasutada maa korralisel hindamisel fikseeritud hinda.
Oluline on siiski täpsustada järgmist:
- Maade korralisel hindamisel ei võeta arvesse metsa, hoonete jm oluliste osade väärtust. Seetõttu ei kajasta maa maksustamishind kogu kinnisasja väärtust ja paljude maade puhul väärtust otse kasutada ei saa.
- Maa korralise hindamise tulemused pole nii täpsed kui kutseliselt hindajalt tellitud hindamise tulemused, kuid annavad esmase indikatsiooni maa turuväärtuse kohta ja aitavad otsustada, kas on vaja hindamine tellida või mitte.
- Maa korraline hindamine toimub iga nelja aasta tagant. Kiire hinnakasvu või -languse korral ei pruugi korralise hindamise tulemused olla igal ajahetkel aktuaalsed. Seetõttu tuleb tulemustega arvestamisel jälgida ka kinnisvara hinnaindeksit.
Maa maksustamishind on üks võimalus maa väärtuse kajastamiseks finantsaruandluses. Maa korraline hindamine järgib sarnaselt finantsaruandlusele objektiivsuse ja konservatiivsuse põhimõtteid.
Ka erasektori ettevõtted võivad kaaluda enda omandis oleva maa väärtuse bilansilise maksumusena maa maksustamishinna kasutamist ja sellega kulude kokkuhoidmist hindamiste tellimistelt.
Tulemuste kasutamisel on oluline tähele panna, et maa korralise hindamise tulemused ei kajasta ehitiste ja bioloogiliste varade väärtust.
Hindamismetoodika
Maa korraline hindamine viiakse läbi maa hindamise seaduse alusel. Hindamise metoodiliste aluste ajakohastamiseks ja hindamisest tulenevate mõjude leevendamiseks tehti mitmeid seadusemuudatusi.
Maa korralise hindamise metoodika on kinnitatud keskkonnaministri määrusega.
Hindamismetoodika töötati välja 2020.–2021. aastal koostöös kutseliste kinnisvarahindajate, statistikaekspertide ja eri valdkondade ekspertide, sh välisekspertidega.
Hindamisel kasutatakse selleks loodud automaatseid hindamismudeleid. Hinnatakse ainult maad, ei hinnata kasvavat metsa ja ehitisi. Hindamine tehakse üksnes andmekogude andmetele tuginedes, paikvaatlusi ei tehta. Aluseks võetakse toimunud kinnisvaratehingute andmed, maad kirjeldavad andmed maakatastris ja teistes andmekogudes ning kinnisvaraturu analüüsiks vajalikud andmed.
2022. aasta hindamisel analüüsiti hoonestamata maadega vaba turu tingimustes ajavahemikus 01.07.2016–30.06.2022 tehtud müügitehinguid. Tulemuse ajakohastamiseks tehingud indekseeriti.
Asukoha mõju arvestamiseks on Eesti kõik maatükid jaotatud eelkõige elamumaa tehinguhindade alusel kaheksasse sarnase väärtustasemega asukohaklassi. Asukohaklassidesse jaotamine on vajalik, et teha erisusi hindamismetoodikas, sest turg toimib eri piirkondades veidi erinevalt. Hindamistulemused ei pea jääma asukohaklasside väärtusvahemiksesse. Vaata asukohaklasside videot
Asukoha kõrval on väga oluline väärtuse mõjutaja maakasutus. Maakasutusest sõltub, mis on väärtust mõjutavad tegurid ja kuidas maad hinnatakse ehk millise hindamismudeli alusel korralisel hindamisel väärtus arvutatakse.
5 hindamismudelit
Hindamine toimub automaatsete hindamismudelitega. Ka hindamismudeli valik toimub automaatselt ja sõltub sellest, milline on katastriüksuse sihtotstarve. Maatulundusmaal on oluline ka kõlvik (maatüki looduslik koostis), mõnedel juhtudel sõltub mudel ka asukohaklassist. Näiteks riigikaitsemaad asukohaklassides 1–3 hinnatakse kui ehitusmaad (tegemist on kontori- või tootmishoonetega sarnaste hoonetega), asukohaklassides 4–8 kui aktiivse turuta maad (sellistel maadel turg puudub).
Ehitusmaa mudeliga hinnatakse elamu-, äri- ja tootmismaad. Samuti ühiskondlike ehitiste maad, mäetööstusmaad ja suurlinnades asuvat riigikaitsemaad, kasutades korrigeerivat kordajat 0,5, mis võtab arvesse, et tegemist on ühiskonna toimimiseks vajaliku maaga.
Ehitusmaa mudel on statistiline mudel, millega arvutatakse maatükile hoonestamata elamumaade tehingute analüüsimisel algväärtus ja korrigeeritakse seda kahe teguri mõjuga: pindala ja veekogu lähedus.
Algväärtus on eeldatav maatüki ruutmeetri väärtus sellisel maal, mille pindala on kuni 1000 m2 ja mis paikneks veekogust eemal. Algväärtus arvutatakse piirkonna ja 10 lähima tehingu analüüsil.
Pindala, mis ületab 1000 m2, vähendab maatüki algväärtust. Erinevates asukohaklassides ja erinevates pindalavahemikes rakendatakse erinevat kohandust. Joonisel on näidatud asukohaklasside kaupa, millise pindala juures kui suure osa (%) moodustab ruutmeetri väärtus algväärtusest.
Veekogu lähedus tõstab maatüki algväärtust. Erinevates asukohaklassides ja erinevatel veekogudel on erinev mõju ulatus ja mõju suurus.
Veekogu loetakse lähedal olevaks, kui maatüki piir asub veekogule lähemal kui joonisel „Ehitusmaa veekogu mõju ulatused“ esitatud kaugus meetrites. Mõju suurus arvutatakse lisades algväärtusele joonisel „Ehitusmaa veekogu mõju suurus“ esitatud protsendi algväärtusest.
Esimeses asukohaklassis ehitusmaa mudelit ei rakendata, seal leitakse väärtus ehitusõiguse mudeliga, seetõttu ei rakendu ka veekogu tegur. Samuti ei ole neljas esimeses asukohaklassis puutumust Peipsi ja Võrtsjärvega. Väikejärvedena arvestatakse veekogusid, mille pindala on vähemalt 10 000 m2, mille tüüp Eesti topograafia andmekogus (ETAK) on järv, paisjärv või tehisjärv. Jõgedena arvestatakse vooluveekogude lõike, mille laius on vähemalt 8 m, pindala vähemalt 800 m2 ja mida ETAKis nimetatakse jõeks.
Ehitusmaa hindamisel kasutatud tegurid on kujunenud kutseliste hindajate eksperthinnangute tulemusel hindamistulemuste testimisel ja võrdlemisel turuhindadega. Need asendati algselt automaatsetelt arvutatud teguritega.
Ehitusmaa hindamisel analüüsiti lisaks pindalale ja veekogu lähedusele veel teisigi tegureid, mida hindamisel arvesse ei võetud: avaliku tee juurdepääsu tegur, keskuste tegur, ehituskeeluvööndi tegur. Neid tegureid ei kaasatud, kuna alusandmete kvaliteedist tulenevalt ei olnud võimalik tagada mõõtmismetoodika täpsust, mõju ei osutunud statistiliselt oluliseks, mõju seos oli ebaloogiline või osutus liiga nõrgaks (alla 0,01 €/m2).
Kui mudeliga arvutatud ehitusmaa mudeli väärtus on väiksem kui maatüki asukohaklassi madalaim väärtustase, rakendatakse asukohaklassi madalaimat väärtustaset ehk aktiivse turuta maa ruutmeetri väärtust. Välja arvatud asukohaklassides 7 ja 8, kus rakendatakse ehitusmaa väärtustaseme alumist piiri 0,30 €/m2.
Tallinna ja Tartu kesklinna piirkonnas on peamine ehitusmaa väärtust mõjutav näitaja ehitusõigus. Seal leitakse väärtus mitte maa ruutmeetri kaudu, vaid ehitusõiguse ruutmeetri kaudu, sest krundi suurusest olulisem on see, kui palju sinna tohib ehitada või on juba ehitatud.
Maa väärtus arvutatakse maatüki ehitusõiguse pindala korrutamisel asumi või asumi osa ruutmeetri väärtusega.
Ehitusõiguse pindala määrab kohalik omavalitsus hoonete suletud brutopinnana (SBP) detailplaneeringu või ehitisregistri andmetel. Kui ehitusõiguse pindala on suurem kui 500 m², rakendatakse seda ületavale osale väärtust vähendavat kohandust 0,02 iga 1000 m² kohta kuni kohanduseni 0,7. Ehitusõiguse pindalale vahemikus 50 001–100 000 m2 rakendatakse kohandust 0,6 ja alates ehitusõiguse pindalast 100 001 m2 rakendatakse kohandust 0,5.
Asumi (osa) ehitusõiguse SBP väärtused on hinnatud kutseliste kinnisvara hindajate poolt maa ja korterite müügi- ja üüritehingute analüüsil.
Kui ehitusõiguse pindala ei ole võimalik tuvastada, hinnatakse maatüki väärtus ehitusmaa ruutmeetri väärtuse kaudu. Selleks on kutseliste hindajate poolt hinnatud asumi (osadele) ka minimaalsed ehitusmaa ruutmeetri väärtused. Maatüki väärtus arvutatakse maatüki pindala korrutamisel asumi (osa) maa väärtusega rakendades ehitusmaa mudeli pindala kohandusi. Maa ruutmeetri kaudu arvutatud väärtus on hindamistulemuseks ka siis, kui ehitusõiguse kaudu leitud maatüki väärtus on väiksem kui maa väärtuse kaudu leitud väärtus.
Põllumajandusmaa mudeliga hinnatakse haritavat maad. Samuti looduslikku rohumaad, kuid kasutatakse korrigeerivat kordajat 0,5, mis võtab arvesse loodusliku rohumaa ja haritava maa hinnataseme erinevust.
Põllumajandusmaa mudel on statistiline mudel, millega arvutatakse maatükile haritavate maade tehingute analüüsimisel algväärtus ja korrigeeritakse seda erinevate tegurite mõjuga.
Algväärtus on eeldatav maatüki ruutmeetri väärtus juhul, kui sellele maatükile on olemas juurdepääs, PRIA püsirohumaa maakasutuse osakaal ja harimist piiravate liigniiskete muldade osakaal on 0 ning maatükk on muude parameetrite poolest keskmiste näitajatega. Algväärtus arvutatakse terve Eesti ja 10 lähima tehingute analüüsil.
Mullaviljakuse tegur väljendab hinnatava maatüki kaalutud keskmist mullaviljakuse väärtust (boniteeti). Mida kõrgem on mullaviljakus, seda kõrgem on maatüki ühiku väärtus. Kui andmete puudumise tõttu ei ole võimalik määrata mullaviljakuse tegurit, rakendatakse Eesti keskmist mullaviljakuse tegurit.
PRIA püsirohumaa osakaal ehk maakasutuse tegur näitab maatüki osakaalu, mis on registreeritud PRIA püsirohumaana. Mida kõrgem on püsirohumaa osakaal, seda madalam on maatüki ühiku väärtus.
Liigniiskete muldade osakaal ehk liigniiskuse tegur väljendab maaharimist piiravate ja liigniiskete muldade osakaalu. Mida kõrgem on liigniiskete muldade osakaal, seda madalam on maatüki ühiku väärtus.
Pindala tegur põllumajandusmaadel väljendab, et mida suurem on hinnatav maaüksus, seda kõrgem on maatüki ruutmeetri väärtus ning vastupidi: keskmisest väiksema pindalaga põllumajandusmaade ühiku väärtus on madalam.
Juurdepääsu võimalus ehk teega piirnevuse tegur näitab, kas maatükk piirneb teega. Teele juurdepääsu puudumine vähendab maatüki väärtust.
Valikunihke korrektsioonitegur näitab kui palju erineb hinnatav maatükk maatükkidest, millega tavapärastelt tehinguid tehakse. PRIA-s mitte arvel olev ja üles harimata põllumaa on vähem hinnatud kui need põllumaad, mille eest on võimalik toetust küsida ja mis on üles haritud. Rakendatakse väiksemat likviidsust omavate varade ülehindamise vältimiseks.
Kõik tegurite suurused põllumajandusmaa mudelis arvutatakse automaatselt.
Põllumajandusmaa hindamisel analüüsiti veel teisigi tegureid, mida hindamisel arvesse ei võetud: asustuse tegur, põllumajandushoonestuse tegur ja kompaktsuse tegur. Neid tegureid ei kaasatud, kuna teguri mõju ei osutunud statistiliselt oluliseks, mõju seos oli ebaloogiline või osutus liiga nõrgaks (alla 0,01 €/m2).
Kui põllumajandusmaa mudeliga arvutuslikult leitud väärtus on väiksem kui kõige madalam väärtustase, on hindamistulemuseks kõige madalam väärtustase (0,04 €/m2).
Metsamaa mudeliga hinnatakse maakatastris metsamaana registreeritud maad. Metsamaa hindamisel arvestatakse ainult maa väärtust, ei arvestata sellel kasvavat metsa.
Metsamaa väärtus leitakse baasväärtuse ja kvaliteediteguri korrutisena.
Hinnatakse metsaeraldiste kaupa ja tulemus summeeritakse. Pindala ei kohandata.
Metsamaa baasväärtus on metsata metsamaa müügitehingute keskmine hind. Tehingud kontrolliti kõrvutades ajaloolisi satelliidipilte ja tehingu toimumise kuupäevi veendumaks, et analüüsis kasutatavate tehingute kogum koosneks ainult lageraielankidest. Metsamaa baasväärtuseks kujunes müügitehingute põhjal 0,1883 €/m2 (1883 €/ha).
Kvaliteediteguriga arvestamine on vajalik, kuna kõik maad ei ole võrdväärsed. Kvaliteeditegurid peegeldavad vastava metsaeraldise tootlikkust võrreldes keskmise metsamaaga võttes arvesse metsa kasvukohatüübi, metsamaa boniteedi ja maaparanduse (kuivendatusse). Kvaliteeditegurid on leitud koostöös metsaekspertidega.
Kui metsamaa ei ole terves ulatuses inventeeritud ja andmed metsaregistris puuduvad, siis rakendatakse inventeerimata metsamaa osale asustusüksuse keskmist kvaliteeditegurit (kui metsaregistris on selles asustusüksuses vähemalt 10 metsaeraldise andmed) või kohaliku omavalitsuse keskmist kvaliteeditegurit (kui metsaregistris on selles asustusüksuses vähem kui 10 metsaeraldise andmed).
Metsamaa väärtust võivad kahandada erinevad piirangud.
Looduskaitse piirangute alale jäävale metsamaa osale rakendatakse koefitsienti 0,5. Looduskaitse piirangud on: hoiuala, kaitseala piiranguvöönd, kohaliku omavalitsuse kaitstav loodusobjekt, looduskaitse üksikobjekti piiranguvöönd, püsielupaiga piiranguvöönd, ranna piiranguvöönd.
Rangete looduskaitse piirangute alale jääv metsamaa osa hinnatakse kõige madalama väärtustasemega (0,04 €/m2). Rangeteks looduskaitse piiranguks on: kaitseala hooldatav sihtkaitsevöönd, kaitseala looduslik sihtkaitsevöönd, kaitseala loodusreservaat, püsielupaiga sihtkaitsevöönd.
Kui metsamaa mudeliga arvutuslikult leitud väärtus on väiksem kui kõige madalam väärtustase, on hindamistulemuseks kõige madalam väärtustase (0,04 €/m2).
Aktiivse turuta on maa, millega tavapäraselt tehinguid ei tehta ja kuhu üldjuhul ei ole võimalik ka midagi ehitada: transpordimaa, jäätmehoidla maa, üldkasutatav maa, veekogude maa, kaitsealune maa, sihtotstarbeta maa, maatulundusmaa muu maa ja linnadest väljas asuv riigikaitsemaa.
Aktiivse turuta maa hindamisel lähtutakse maatüki asukohale vastava asukohaklassi madalaimast väärtustasemest.
Asukohaklassi madalaimast väärtustase on leitud analüüsi tulemusel. Sellest odavama hinnaga selles asukohaklassis turutehinguid ei tehta.
Viimati uuendatud 21.02.2024