2022. aasta maa korraline hindamine

Maa korraline hindamine on masshindamine, mille käigus leitakse kinnisvaratehingute ja maaga seotud andmete analüüsimisel statistiliste hindamismeetoditega igale maatükile turupõhine väärtus ehk maa maksustamishind. Hinnatakse kõik 753 000 katastriüksust. Hinnatakse ainult maad, ei hinnata kasvavat metsa ja ehitisi.

Eelmised korralised hindamised toimusid 1993., 1996. ja 2001. a. Viimasest korralisest hindamisest möödunud 20 aasta jooksul on maa väärtus turul kordades kasvanud. Hoidmaks ära hindamisest tulenevat hüppelist mõju maamaksule ja kasutustasudele nähakse seadusega ette leevendusmehhanismid. Sellest on võimalik lugeda Rahandusministeeriumi blogis .

Maa hindamise viib läbi Maa-amet koostöös kutseliste kinnisvarahindajatega maa hindamise infosüsteemis ühtse metoodika alusel.

Maa korralise hindamise infosüsteem ei ole uus andmekogu, vaid keeruline hinnakalkulaator, mis kasutab teises andmekogudes (eelkõige maakatastris) olevaid andmeid ja arvutab analüüsi tulemusel väärtuse. Süsteem ise ei mõtle, hindamismetoodika (hindamismudelid) defineeritakse hindajate poolt. Süsteem ainult kogub ja uuendab andmeid teistest andmekogudest, arvutab hindamistulemuse ja koostab arvutuskäigu kokkuvõtte. Kui ilmneb viga andmetes, siis parandatakse andmed algallikas, süsteem arvutab uue väärtuse. Tuginedes andmetele seab hindamine kõrged nõuded meie andmekogudes olevate andmete kvaliteedile. Tõenäoliselt on hindamistulemuste avalikustamisel esitatavatest arvamustest ja vaidlustustest enamik seotud kasutatud algandmetega ning nende parandamise vajadusega, mistõttu paraneb hindamise ettevalmistamise ja läbiviimise käigus ka registriandmete kvaliteet.

Hindamismetoodika töötatakse välja Maa-ameti poolt kaasates kutselised kinnisvarahindajad, statistika eksperdid ja erinevate valdkondade eksperdid, sh väliseksperdid. Hindamismetoodika väljatöötamisega alustati 2020. aasta suvel, 2021. aasta teises pooles viiakse läbi testhindamine.

Hindamistulemused avalikustatakse hiljemalt 31. oktoobril 2022 ning need jõustuvad hindamise aasta 31. detsembril. Seega avaldab Maa-amet uued maa maksustamishinnad enne nende jõustumist arvamuste, ettepanekute, küsimuste jm esitamiseks. Hindamistulemuste kohta on võimalik arvamust avaldada ka hiljem, näiteks 2024. aastal, mil saadakse maksuteade uue maksustamishinna alusel arvutatud maamaksuga. Kui ilmneb, et hindamise aluseks kasutatud andmetes oli viga, siis see parandatakse ja arvutatakse uus maa maksustamishind.

Kaardil näide, kuidas Maa-amet hakkab kogu Eesti maa väärtust pärast hindamist kuvama. Pilt on illustratiivne, saadud 2021. aasta kevadel tehtud  hindamismudelite katsetusel.

Tulemuste kasutamine

Maade korraline hindamine on vajalik, et anda avalikkusele tegelikkusele vastav info maa väärtusest.

Maksustamine

Kõige tuntumaks maa korralise hindamise tulemuste kasutusvaldkonnaks on maksustamine, seda kajastab ka hindamistulemuse nimi „maksustamishind“. Maa maksustamishind on maamaksu üheks oluliseks komponendiks.

Maamaks = maa maksustamishind (€) x maksumäär (%).

Maa ümberhindamise mõju leevendamiseks maamaksule rakendatakse järgmist:

  • maksimaalsete maksumäärade vähendamine (praegu 2,0-2,5%, tulevikus 0,5-1,0%);
  • omavalitsuste kehtestatavate maksumäärade eristamise võimalus maa kasutusotstarvete kaupa;
  • 10%-lise piirmäära seadmine maamaksu aastasele tõusule.

Kasutuslepingud

Teine lai valdkond maksustamishindade kasutamisel on olnud maareformi toimingud  - erastamine, kompenseerimine ja maa kasutamiseks sõlmitud pikaajalised lepingud (hoonestusõigus, kasutusvaldus). Seetõttu on maa maksustamishinnaga seotud tuhanded maareformi käigus sõlmitud kasutuslepingud ehk majanduslikus tähenduses rendilepingud.

Kasutustasu (rent) = maa maksustamishind (€)  x kasutustasu määr %

Hiljem on maa maksustamishinnaga seotud ka muude kasutuslepingute kasutustasude regulatsioone (riigivaraseaduse, maapõue seaduse, veeseadus alusel), samuti tehnovõrkude ja -rajatiste talumistasud.

Maa ümberhindamise mõju leevendamiseks kasutustasudele rakendatakse järgmist:

  1. kasutustasu määrade ühtlustamine ja langetamine 3%-le;
  2. maareformi käigus sõlmitud lepingutele maa väljaostu võimaluste lihtsustamine;
  3. hindamismetoodika muutmine nendel maadel, kus puudub aktiivne turg.

Tehingud

Maa kasutamise eest makstava tasu sidumine masshindamise tulemusel hinnatud väärtusega on igati mõistlik, kui meil on olemas ajakohased turupõhised väärtused. Uue hindamise järel ajakohased väärtuse andmed tekkivad, see võimaldab neid veelgi laiemalt kasutada maadega tehtavate tehingute tegemisel (nt teede servituudilepingutes, sundvalduse tasudes, maakorralduse läbiviimisel).

Maa korralise hindamise tulemused ehk info iga maatüki (katastriüksuse) ajakohase ligikaudse turuväärtuse kohta on tulevikus kõigile kättesaadav, see võiks olla esmaseks orientiiriks müügi- või renditehingu planeerimisel. Lihtsamatel juhtudel ja väiksemate summade puhul võib maksustamishinda kasutada ka tehingu alusena. Andmete olemasolu maa väärtuse kohta vähendab kinnisvarabüroost hindamiste tellimise vajadust ja aitab kokku hoida kokku nii era- kui ka avaliku sektori kulutusi.  Kinnisvarabüroost kutseliselt hindajalt tellides on ühe maatüki hindamise kulud alates 250-300 eurost, korralisel hindamisel maksab ühe maatüki väärtuse väljaselgitamine riigile alla 1 euro (hindamistulemuste vaatamise eest keegi maksma ei pea). Oluline on siiski täpsustada:

  • Maade korralisel hindamisel ei võeta arvesse metsa, hoonete jm oluliste osade väärtust. Seetõttu ei kajasta maa maksustamishind kogu kinnisasja väärtust ja paljude maade puhul väärtust otse kasutada ei saa.
  • Maa korralise hindamise tulemused pole nii täpsed kui kutseliselt hindajalt tellitud hindamise tulemused, kuid annavad esmase indikatsiooni maa turuväärtuse kohta ja aitavad otsustada, kas on vaja hindamist tellida või mitte.
  • Laenamisel hakkavad pangad tõenäoliselt ikkagi nõudma hindamise tellimist, kuid väiksemate laenusummade korral võivad hakata aktsepteerima ka korralise hindamise tulemusi.
  • Maa korraline hindamine toimub iga nelja aasta tagant. Kiire hinnakasvu või -languse korral ei pruugi korralise hindamise tulemused olla igal ajahetkel aktuaalsed. Seetõttu tuleb tulemustega arvestamisel jälgida ka kinnisvara hinnaindeksit.      

Finantsaruandlus

Vastavalt riigi raamatupidamise reeglitele kajastatakse maa väärtus maa maksustamishinna alusel. Seetõttu muutub avaliku sektori maa väärtus bilansis (finantsaruandluses) ajakohaseks. Ka erasektori ettevõtted saavad kaaluda enda omandis oleva maa väärtuse bilansilise maksumusena maa maksustamishinna kasutamist ja sellega kulude kokkuhoidmist hindamiste tellimistelt.

Viimati uuendatud 29.09.2021