Результаты
Стоимость каждого участка земли можно посмотреть в обновляемом земельном кадастре по адресу minu.kataster.ee на странице оценивания. Выполнив поиск по адресу или кадастровому коду, можно найти интересующую кадастровую единицу и открыть «Сведения о стоимости земли», а в этом разделе — «Цена земельного обложения в 2022 году».
Итоговые результаты для органов местного самоуправления и населенных пунктов доступны здесь.
Результаты оценки 2022 года будут использоваться с 1 января 2024 года.
Все желающие имеют возможность ознакомиться с результатами оценки и дать обратную связь, например, относительно того, что в использованных исходных данных содержится какая-то ошибка. Возможные ошибки в данных будут исправлены, и стоимость будет рассчитана заново. Время для ознакомления с результатами очередного оценивания земли и представления отзывов не ограничено, однако рекомендуется сделать это до конца июня 2023 года. В этом случае Налогово-таможенный департамент получит как можно более точные данные для расчета земельного налога.
Использование результатов
Регулярная оценка земли необходима для предоставления общественности информации о стоимости земли. Результаты оценки используются в налогообложении земли, в договорах пользования, при установлении плат за проявление терпимости к инженерным сетям, совершении сделок, составлении финансовой отчетности.
Предыдущие регулярные оценки проводились в 1993, 1996 и 2001 годах. С момента последней регулярной оценки прошло 20 лет и стоимость земли на рынке выросла в несколько раз. Закон предусматривает механизмы смягчения последствий, чтобы предотвратить скачкообразный рост земельных налогов и плат за использования в результате оценки.
Результаты оценки 2022 года будут использоваться с 1 января 2024 года. Таким образом, 2023 год будет переходным периодом, в течение которого во всех областях их использования будут проведены преобразования, необходимые для того, чтобы начать пользоваться новыми результатами оценки. В 2022 году никаких изменений не предусмотрено.
Самая известная область применения результатов регулярной оценки земли является налогообложение, что отражает также название одной из найденных в результате оценки величин – «налоговая цена». Стоимость земли важна при определении размера земельного налога.
Земельный налог = стоимость земли (евро) × налоговая ставка (%) – налоговые льготы и освобождения от налога
Для смягчения влияния переоценки земли на земельный налог будут приняты следующие меры:
- в соответствии с законом максимальные налоговые ставки будут понижены в пять раз (сейчас: 2,0–2,5%, с 2024 года: 0,5–1,0%);
- будет установлено 10-процентное ограничение на повышение земельного налога в течение года. Это означает, что вне зависимости от расчетной величины земельного налога с новой ценой налогообложения земли и налоговой ставкой, земельный налог нельзя будет повысить более чем на 10% в течение года. В случае изменения землепользования (целевого назначения) ограничение на повышение будет рассчитано исходя из новой цели использования.
Местные самоуправления установят новые налоговые ставки к 1 июля 2023 года.
Например, у земельной единицы, земельный налог с которой в 2022 году составляет 100 евро и стоимость земли которой увеличивается в 10 раз, земельный налог увеличится до 200 евро, причем с шагом в 10% и с 2024 года. Земельный налог за такую земельную единицу в 2023 году еще оставляет 100 евро, в 2024 году 110 евро, в 2025 году 121 евро, в 2026 году 133 евро, в 2027 году 146 евро, в 2028 году 161 евро, в 2029 году 177 евро, в 2030 году 195 евро и к 2031 году достигнет уровня 200 евро. Представленное изменение является условным, поскольку при этом будут проведены два оценивания, в связи с чем стоимость земли может как увеличиться, так и уменьшиться.
Прежние результаты регулярной оценки земли используются в процедурах, связанных с земельной реформой: приватизация, компенсация и долгосрочные договоры пользования землей (право на застройку, пользовладение). Поэтому с ценой налогообложения земли связаны тысячи договоров пользования, заключенных в ходе земельной реформы, которые с экономической точки зрения являются договорами аренды.
Плата за пользование (аренда) = стоимость земли (евро) × ставка платы за пользование (%)
Позднее с ценой налогообложения земли будет связано регулирование плат за пользование в случае прочих договоров пользования (на основании Закона о государственном имуществе, Закона о земельных недрах, Закона о воде), а также плат за проявление терпимости в отношении инженерных сетей и инженерных сооружений.
Для смягчения влияния переоценки земли платы за пользование будут унифицированы, а их ставка будет понижена до 3% (раньше ставки платы за пользование составляли 4%, 5% и 7%). Также в случае заключенных в ходе земельной реформы договоров, дающих право на застройку, и договоров о пользовладении будут упрощены возможности выкупа земли.
В случае действующих договоров, дающих право на застройку, застройщик имеет право выкупить землю по цене налогообложения земли 2001 года (по сути, ситуация аналогична приватизации), используя для этого рассрочку. Можно оставить договор, дающий право на застройку, но следует учитывать, что плата за право на застройку, вероятно, повысится. Договоры, дающие право на застройку, будут изменены в 2023 году.
Действующие договоры о пользовладении будут в силе до истечения их срока действия, а после прекращения их действия пользовладелец будет иметь право выкупить землю по рыночной цене или заключить новый договор о пользовладении с платой за пользование в размере 3%.
В случае договоров, заключенных на основании Закона о земельных недрах, арендная плата не повысится автоматически после проведения регулярной оценки земли. Изменение договорных плат будет проанализировано в 2023 году в сотрудничестве с Министерством окружающей среды.
Плата за проявление терпимости в отношении инженерной сети устанавливается исходя из цены налогообложения земли.
Плата за проявление терпимости = стоимость земли (евро) × ставка платы за проявление терпимости (%) × величина ограничения
Чтобы смягчить влияние роста стоимости земли на владельцев сетей и гармонизировать ставку плат за пользование, действующая ставка платы за проявление терпимости 7,5% будет понижена на 3,5% 1 января 2024 года.
После новой оценки появятся актуальные данные о стоимости земли, которые позволят еще более широко использовать их в сделках с землей (например, в договорах о дорожном сервитуте, в платах за принудительное владение, при проведении землеустроительных работ). Это касается, прежде всего, земли без активного рынка, например, как в случае установления дорожных сервитутов. Обычно даже оценщикам недвижимости сложно оценивать участки земли, занятые под дороги или парки, в случае отсутствия рыночной информации. Кроме того, при установлении дорожных сервитутов суммы сделок обычно малы по сравнению с расходами на проведение заказанной оценки. Поэтому стоит подумать, есть ли смысл тратить время и деньги на проведение заказанной оценки, или можно использовать цену, зафиксированную при проведении регулярной оценки земли.
Результаты регулярной оценки земли, то есть информация о нынешней приблизительной рыночной стоимости каждого участка земли (кадастровой единицы), в будущем будут доступны всем желающим и могут стать первым ориентиром при планировании сделки купли или продажи. В простых случаях и в тех случаях, когда суммы сделок будут невелики, цену налогообложения можно будет брать за основу при совершении сделок. Наличие данных о стоимости земли снизит потребность в заказе оценок у бюро недвижимости и будет помогать сокращать расходы как в частном, так и в государственном секторе. Проведение оценки одного участка земли профессиональным оценщиком из бюро недвижимости стоит как минимум 250–300 евро, а в случае проведения регулярной оценки выяснение стоимости одного участка земли будет обходиться государству 1 евро. Просмотр результатов оценки бесплатный.
Однако важно уточнить следующее:
- При проведении регулярной оценки земли не учитывается стоимость леса, зданий и прочих значимых частей. Поэтому налогооблагаемая цена земли не отражает стоимость всей недвижимости, и в случае многих участков земли нельзя использовать стоимость непосредственно.
- Результаты регулярной оценки земли не настолько точны, как результаты заказной оценки, проведенной профессиональным оценщиком, однако они дают первое представление о рыночной стоимости земли и помогают решить, нужно ли заказывать оценку или нет.
- Даже в случае неосвоенных земель и лесных угодий банки, вероятно, будут требовать проведения заказной оценки, но в случае небольших сумм кредита они могут принимать результаты регулярной оценки.
- Регулярная оценка земли проводится каждые четыре года. В случае быстрого роста или спада цен результаты регулярной оценки могут не всегда быть актуальны. Поэтому при учете этих результатов следует обращать внимание также на индекс цен на недвижимость.
Цена налогообложения земли позволяет отражать стоимость земли в финансовой отчетности. При проведении регулярной оценки земли – как и в случае составления финансовой отчетности – соблюдаются принципы объективности и консервативности.
Согласно правилам ведения бухгалтерского учета государственного сектора, землю можно (но не обязательно) переоценить на основании цены налогообложения земли, действовавшей во время проведения переоценки.
Предприятия частного сектора могут использовать цену налогообложения земли в качестве балансовой стоимости находящейся в их собственности земли, тем самым экономя на заказных оценках.
При использовании результатов важно иметь в виду, что результаты регулярной оценки земли не отражают стоимость строений и биологических активов.
Методика оценивания
Регулярная оценка земли проводится на основании Закона об оценивании земли. Для актуализации методических основ оценки и для смягчения влияния оценки в закон был внесен ряд изменений, которые вступили в силу 15.03.2022.
Методика утверждена постановлением министра окружающей среды.
Методика оценивания была разработана в 2020-2021 годах в сотрудничестве с профессиональными оценщиками недвижимости, экспертами в области статистики и в других областях, в том числе с независимыми экспертами.
При оценивании используются созданные для этой цели автоматические модели оценивания. Оценивается только земля, растущие леса и постройки не оцениваются. Оценка проводится исходя только из данных, содержащихся в базах данных; осмотры на месте не проводятся. За основу берутся данные о совершенных сделках с недвижимостью, описывающие землю данные, содержащиеся в земельном кадастре и в других базах данных, а также данные, необходимые для анализа рынка недвижимости.
Для расчета стоимости анализируются сделки с недвижимостью, совершенные в течение как минимум последних пяти лет. Для актуализации результата сделки индексируются.
Для учета влияния местоположения в Эстонии все участки земли разделены на восемь классов местоположения примерно с одинаковой стоимостью. Разделение на классы местоположения необходимо для того, чтобы делать различия в методологии оценивания, поскольку в разных регионах рынок функционирует несколько по-разному. Результаты оценивания не должны непременно оставаться в диапазонах значений классов местоположения.
Помимо местоположения, очень важным фактором, влияющим на стоимость, является землепользование. От землепользования зависит, какие факторы влияют на стоимость и как будет оцениваться земля, т. е. на основе какой модели оценивания будет рассчитываться стоимость при обычной оценке.
В случае участков земли разного целевого назначения используются 5 разных моделей оценивания
Оценка выполняется с помощью автоматических моделей оценивания. Кроме того, модель оценивания выбирается автоматически и зависит от целевого назначения кадастровой единицы. В землях, предназначенных для коммерческого использования, важно также угодье (естественная часть земельного участка), в некоторых случаях модель зависит еще и от класса месторасположения. Например, земли государственной обороны в классах местоположения 1-3 оцениваются как земли под застройку (то есть со зданиями, похожими на офисные или производственные здания), в классах местоположения 4-8 как земли без активного рынка (рынка на таких землях нет).
С помощью этой модели оцениваются жилье, земля коммерческого назначения и земля производственного назначения, а также участки земли, на которых расположены общественные строения, земля горнодобывающей промышленности и находящаяся в крупных городах земля государственной обороны. В ходе оценки используется корректирующий коэффициент 0,5, позволяющий учитывать то, что речь идет о земле, необходимой для функционирования общества.
Модель земли под застройку представляет собой статистическую модель, по которой вычисляется первоначальная стоимость земельного участка при анализе сделок по незастроенным землям жилищной застройки, и корректируется с учетом двух факторов: площади и близости к водоему.
Начальная стоимость – это ожидаемая стоимость квадратного метра земельного участка на таких землях, площадь которых составляет не более 1000 м2 и которые расположены вдали от водоема. Начальная стоимость рассчитывается путем анализа региона и стоимости 10 ближайших сделок.
Площадь, превышающая 1000 м2, уменьшает первоначальную стоимость земельного участка. В разных классах местоположений и в разных диапазонах площади применяются разные корректировки. На изображении показано, в зависимости от класса местоположения, какую величину (%) образует стоимость квадратного метра от первоначальной стоимости в зависимости от площади.
Близость водоема повышает первоначальную стоимость земельного участка. Разные классы местоположений и разные водоемы по-разному и в разной степени влияют на стоимость.
Водоем считается близко расположенным, если граница земельного участка находится ближе к водоему, чем расстояние в метрах, указанное на изображении «Диапазон влияния водоема земли под застройку». Размер воздействия рассчитывается путем прибавления к начальной стоимости процента от начальной стоимости, представленного на изображении «Диапазон влияния водоема земли под застройку».
В первом классе местоположения модель земли под застройку не применяется, там значение рассчитывается по модели разрешения на строительство, поэтому фактор водоема не применяется. Кроме того, в первых четырех классах местоположения нет связи с Чудским озером и озером Выртсъярв. Малыми озерами считаются водоемы площадью не менее 10 000 м2, тип которых в Эстонской топографической базе данных (ETAK) указан как озеро, запрудное озеро или искусственное озеро. Реками считаются участки проточных водоемов шириной не менее 8 м, площадью не менее 800 м2 и которые в ETAK указаны как реки.
Факторы, используемые при оценке земель под застройку, разработаны в результате экспертных оценок профессиональных оценщиков при проверке оценивания и сопоставлении результатов с рыночными ценами. Первоначально они заменены коэффициентами, вычисляемыми автоматически.
При оценке земли под застройку, помимо площади и близости водоема, были проанализированы и другие факторы, которые не были учтены при оценивании: фактор доступа к дорогам общего пользования, фактор центра, фактор запретной для строительства зоны. Эти факторы не были включены, поскольку из-за качества исходных данных было невозможно гарантировать точность методики измерения, воздействие не было статистически значимым, связь воздействия была нелогичной или слишком слабой (менее 0,01 евро/м2).
Если стоимость по модели земли под застройку, рассчитанная с помощью модели, ниже самого низкого уровня стоимости класса местоположения земельного участка, применяется самый низкий уровень стоимости класса местоположения, то есть стоимость квадратного метра земли без активного рынка. Это не относится к классам местоположения 7 и 8, где применяется нижний предел уровня стоимости земли под застройку в размере 0,30 евро/м2.
В центре Таллинна и Тарту основным параметром, влияющим на стоимость земли под застройку, является право на застройку. Там стоимость определяется исходя не из квадратных метров земли, а из квадратных метров, в отношении которых действует право на застройку, поскольку то, сколько там можно построить или уже построено, важнее размера участка земли.
Стоимость земли определяется путем умножения площади участка земли, на котором действует право на застройку, на стоимость квадратного метра в соответствующем микрорайоне или части микрорайона.
Площадь права застройки определяется местным самоуправлением как закрытая брутто-площадь здания (SBP) согласно данным детальной планировки или регистра строений. Если площадь права на застройку превышает 500 м², к превышающей части применяется уменьшающая стоимость корректировка в размере 0,02 за каждые 1000 м² до корректировки в размере 0,7. К площади права на застройку в пределах от 50 001 до 100 000 м2 применяется корректировка 0,6, а от площади права на застройку 100 001 м2 применяется корректировка 0,5.
Значения SBP права на застройку микрорайона (его части) были оценены профессиональными оценщиками недвижимости при анализе сделок купли-продажи и аренды земли и квартир.
Если площадь права застройки определить невозможно, стоимость земельного участка оценивается по стоимости квадратного метра земли под застройку. С этой целью профессиональными оценщиками была проведена оценка минимальных значений квадратных метров земли под застройку для микрорайона (его части). Стоимость земельного участка рассчитывается путем умножения площади земельного участка на стоимость земли микрорайона (его части) с применением корректировки площади модели земли под застройку. Стоимость, рассчитанная по квадратным метрам земли, является результатом оценивания даже в том случае, если стоимость земельного участка, определенная по праву на застройку, ниже, чем стоимость, определенная по стоимости земли.
С помощью этой модели оценивается пахотная земля, а также естественные луга. В ходе оценки используется корректирующий коэффициент 0,5, позволяющий учитывать разницу в уровне цен в случае естественного луга и пахотной земли.
Модель сельскохозяйственных угодий представляет собой статистическую модель, по которой вычисляется первоначальная стоимость земельного участка при анализе сделок с обрабатываемыми землями и корректируется влиянием различных факторов.
Начальная стоимость – это ожидаемая стоимость квадратного метра земельного участка в случае, если имеется доступ к этому земельному участку, доля землепользования лугопастбищных угодий PRIA и доля чрезмерно влажных почв, ограничивающих возделывание, равна 0, и по другим параметрам земельный участок имеет средние показатели. Начальная стоимость рассчитывается на основе анализа всей Эстонии и 10 ближайших сделок.
Фактор плодородия почвы выражает средневзвешенное значение плодородия почвы (бонитет) оцениваемого земельного участка. Чем выше плодородие почвы, тем выше удельная стоимость единицы земельного участка. Если из-за отсутствия данных невозможно определить фактор плодородия почвы, применяется средний фактор плодородия почвы, действующий по Эстонии.
Доля землепользования лугопастбищных угодий PRIA, то есть фактор землепользования показывает долю земельного участка, зарегистрированного в PRIA как лугопастбищное угодье. Чем выше доля лугопастбищных угодий, тем ниже стоимость единицы земельного участка.
Доля чрезмерно влажных почв, или фактор переувлажнения, выражает долю чрезмерно влажных ограничивающих возделывание почв. Чем выше доля чрезмерно влажных почв, тем ниже стоимость единицы земельного участка.
Фактор площади сельскохозяйственных угодий выражается в том, что чем больше оцениваемая земельная единица, тем выше стоимость квадратного метра земельного участка, и наоборот: единица сельскохозяйственной земли с площадью меньше средней стоит меньше.
Возможность доступа, или фактор близости к дороге указывает на то, граничит ли земельный участок с дорогой. Отсутствие подъездной дороги снижает ценность участка.
Поправочный коэффициент смещения выборки показывает, насколько оцениваемый земельный участок отличается от земельных участков, с которыми обычно заключаются сделки. Необрабатываемая сельскохозяйственная земля, которая не зарегистрирована в PRIA, ценится меньше, чем сельскохозяйственная земля, за которую можно запросить субсидию и которая обрабатывается. Используется во избежание переоценивания активов с меньшей ликвидностью.
Все размеры факторов в модели сельскохозяйственных угодий рассчитываются автоматически.
При оценке земель сельскохозяйственного назначения были проанализированы и другие факторы, которые не учитывались при оценке: фактор заселенности, фактор сельскохозяйственной застройки и фактор компактности. Эти факторы не были включены, поскольку воздействие фактора не было статистически значимым, связь воздействия была нелогичной или слишком слабой (менее 0,01 евро/м2).
Если значение, рассчитанное с помощью модели сельскохозяйственных угодий, ниже самого низкого уровня стоимости, результатом оценивания является самый низкий уровень стоимости (0,04 евро/м2).
По модели лесных угодий оцениваются земли, зарегистрированные в земельном кадастре как лесные угодья. При оценивании лесного угодья учитывается только стоимость земли; растущий на ней лес не учитывается.
Для определения стоимости лесных угодий базовая стоимость умножается на коэффициент качества.
Оценивается по лесным выделам, результат суммируется. Площадь не учитывается.
Базовая стоимость лесных угодий представляет собой среднюю стоимость сделки купли-продажи совершенной в отношении земли без леса. Сделки проверялись путем сравнения исторических спутниковых изображений и дат сделок, чтобы гарантировать, что совокупность сделок, использованная в анализе, состояла только из лесосек сплошной рубки. На основании сделок купли-продажи базовая стоимость лесных угодий составила 0,1883 евро/м2 (1883 евро/га).
Учет фактора качества необходим, поскольку не все земли равны. Факторы качества отражают продуктивность соответствующего лесного выдела по сравнению со средним лесным участком с учетом типа произрастания леса, бонитета лесного угодья и мелиорации (дренажа). Факторы качества были найдены в сотрудничестве с экспертами по лесу.
Если лесные угодья не полностью инвентаризированы и данные в регистре леса отсутствуют, то к части неинвентаризированных лесных угодий применяется средний фактор качества единицы расселения (при наличии в регистре леса данных не менее чем о 10 лесных выделах в этой единице расселения) или средний фактор качества местного самоуправления (если в регистре леса имеются данные о менее чем 10 лесных выделах в этой единице расселения).
Стоимость лесных угодий может быть снижена различными ограничениями.
К части земельного угодья, которая приходится на зону природоохранных ограничений, применяется коэффициент 0,5. Природоохранными ограничениями являются: заповедная территория, ограничительная зона заповедника, охраняемый местным самоуправлением природный объект, зона с ограниченным режимом природопользования объекта природоохраны, зона с ограниченным режимом природопользования в месте обитания, прибрежная зона с ограниченным режимом природопользования.
Часть земельного угодья, которая приходится на зону природоохранных ограничений, оценивается по самому низкому уровню стоимости (0,04 евро/м2). Строгими природоохранными ограничениями являются: зона целенаправленной защиты, где ухаживают за заповедником, природная зона целенаправленной защиты в заповеднике, природный резерват заповедника, зона целенаправленной защиты в месте обитания.
Если значение, рассчитанное с помощью модели лесных угодий, ниже самого низкого уровня стоимости, результатом оценивания является самый низкий уровень стоимости (0,04 евро/м2).
Земля без активного рынка – это земля, в отношении которой обычно не совершаются сделки и на которой, как правило, невозможно ничего построить: транспортная земля, земля, занятая под хранилище отходов, земля общего пользования, земля, занятая водоемами, земля, находящаяся под охраной, земля без целевого назначения, земли, предназначенные для коммерческого использования, прочая земля и земля государственной обороны, находящаяся за пределами городов.
Земля без активного рынка оценивается исходя из самой низкой стоимости в случае каждого класса местоположения.
Самая низкая стоимость класса местоположения вычисляется в результате анализа. Рыночные сделки в этом классе местоположения ниже этой цены не совершаются.
Последнее обновление 02.03.2023