Регулярная оценка земли 2022 года

Регулярная оценка земли - это массовая оценка земли, в результате которой определяется приблизительная рыночная стоимость каждого земельного участка (753 000 кадастровых единиц), то есть налогооблагаемая цена земли. Оценивается только земля, растущие леса и постройки не оцениваются.

Предыдущие регулярные оценки проводились в 1993, 1996 и 2001 годах. С момента последней регулярной оценки прошло 20 лет и  стоимость земли на рынке выросла в несколько раз. Закон предусматривает механизмы смягчения последствий, чтобы предотвратить скачкообразный рост земельных налогов и плат за использования в результате оценки. Об этом вы можете прочитать на страничке Министерства Финансов.

Оценка земли проводится Земельным департаментом в сотрудничестве с профессиональными оценщиками недвижимости в информационной системе оценки земли на основе единой методики.

Информационная система очередной оценки земли - это не новая база данных, а сложный калькулятор цен, который использует данные из других баз (в основном из земельного кадастра) и рассчитывает стоимость в результате определённого анализа. Сама система не думает, методика оценки (модель оценки) определяется оценщиками. Система только собирает и обновляет данные из других баз данных, вычисляет результат оценки и компилирует ход вычислений. Если в данных возникает ошибка, данные исправляются из исходной базы, и система вычисляет новое значение. Основываясь на данные, оценка предъявляет высокие требования к качеству данных в наших базах данных. Вероятно, что большинство мнений и возражений против раскрытия результатов оценки связаны с использованными исходными данными и необходимостью их улучшения, что также улучшит качество данных регистра во время подготовки и проведения оценки.

Методика оценки разрабатывается Земельным департаментом с привлечением профессиональных оценщиков недвижимости, экспертов статистики в различных областях, включая внешних экспертов. Разработка методики оценки началась летом 2020 года, а тестовая оценка будет проведена во второй половине 2021 года.

Результаты оценки должны быть опубликованы не позднее 31 октября 2022 года и вступят в силу 31 декабря того же года. Таким образом, Земельный департамент опубликует новые цены на земельный налог до их вступления в силу для предоставления предложений, вопросов и т. д. Также возможно высказать мнение о результатах оценки и позже, например, в 2024 году, когда будет получено налоговое уведомление с новым земельным налогом, рассчитанным на основе налоговой цены. Если выяснится, что в данных, использованных в качестве основы для оценки, была ошибка, она будет исправлена ​​и будет рассчитана новая налогооблагаемая сумма.

На карте показан пример того, как Земельный департамент будет отображать стоимость всей земли Эстонии после оценки. Карта носит иллюстративный характер, получена в результате оценки, проведенной весной 2021 года.

Использование результатов

Регулярная оценка земли необходима для предоставления общественности реальной информации о стоимости земли.

Налогообложение

Самая известная область применения результатов очередной оценки земли - это налогообложение, это  отражено и в названии «налоговая цена». Налоговая стоимость земли - важная составляющая земельного налога.

Земельный налог = стоимость земельного налога (€) x ставка налога (%).

Для уменьшения влияния переоценки земли на земельный налог применяются:

  • снижение максимальных налоговых ставок (сейчас 2,0–2,5%, в будущем 0,5–1,0%);
  • возможность различных ставок налога, установленных органами местного самоуправления, в зависимости от землепользования;
  • установление 10% -ного лимита ежегодного увеличения земельного налога.

Договора на использование

Еще одной широкой областью использования налоговых цен было проведение земельной реформе - приватизация, компенсация и долгосрочные договора на землепользование (право застройки, пользовладение). Таким образом, тысячи договоров пользования, заключенных в ходе земельной реформы, то есть договоры на аренду в экономическом смысле, связаны с налоговой ценой земли.

Плата за пользование (арендная плата) = цена земельного налога (€) x ставка платы за пользование %.

Позже правила о плате за пользование других соглашений об использовании (на основании Закона о государственном имуществе, Закона о земных недрах, Закона о воде), а также платы за расположение  сетей и сооружений также связаны с налоговой ценой на землю.

Еще одной широкой областью использования налоговых цен было проведение земельной реформе - приватизация, компенсация и долгосрочные договора на землепользование (право застройки, пользовладение). Таким образом, тысячи договоров пользования, заключенных в ходе земельной реформы, то есть договоры на аренду в экономическом смысле, связаны с налоговой ценой земли.

Для уменьшения влияния переоценки земли будут применяться следующие меры:

  • уравнивание и снижение ставок  до 3%;
  • упрощение договоров выкупа земли для договоров заключенных во время земельной реформы;
  • изменения в методики оценки в тех регионах, где нет активного рынка.

Сделки

Связывание платы за землепользование со стоимостью, оцененной в результате массовой оценки, имеет смысл, если у нас есть актуальные рыночные значения. После новой оценки появятся актуальные данные о стоимости земли, которые позволят еще более широко использовать их в сделках с землей (например, в договорах о сервитутах, обязательных платежах за владение недвижимостью, при проведении землеустроительных работ).

Результаты регулярной оценки земли, то есть информация о реальной приблизительной рыночной стоимости каждого земельного участка (кадастровой единицы), будут доступны каждому в будущем, это может быть основным ориентиром при планировании сделки купли-продажи или аренды.  В более простых случаях и для небольших сумм цена налога также может использоваться в качестве основы для сделок. Наличие данных о стоимости земли снижает необходимость заказывать оценку в агентстве недвижимости и помогает сэкономить как частные, так и государственные расходы. При заказе у оценщика в агентстве недвижимости затраты на оценку одного земельного участка начинаются от 250-300 евро; при обычной оценке определение стоимости одного земельного участка обходится государству менее 1 евро (никто не должен платить за просмотр результатов оценки). Однако важно указать:

  • Стоимость лесов, построек и других важных частей не учитывается при регулярной оценке земли. Таким образом, налоговая цена земли не отображает стоимость всей собственности, и в некоторых случаях её нельзя будет использовать напрямую.
  • Результаты регулярной оценки земли не так точны, как результаты оценки, заказанной профессиональным оценщиком, но дают первоначальное представление о рыночной стоимости земли.
  • При кредитовании банки, вероятно, потребуют оценки, но для более малых ссуд результаты оценки могут быть приемлемы.
  • Оценка земли проводится каждые четыре года. В случае резкого повышения или понижения цены результаты регулярной оценки могут не всегда быть актуальными. При рассмотрении результатов необходимо также учитывать индекс цен на недвижимость.

Финансовый отчет

Согласно правилам государственного бугалтерского учета, стоимость земли учитывается исходя из налогооблагаемой стоимости земли. Таким образом, стоимость государственной земли в балансе становится актуальной. Компании частного сектора также могут рассмотреть возможность использования налоговой цены земли в качестве балансовой стоимости земли, и таким образом, сэкономить на стоимости оценок.

Последнее обновление 23.11.2021